於2003年退出台灣市場的希爾頓酒店集團，近期決定在台中梧棲與海灣國際公司合作，興建四星級的希爾頓花園酒店。股本只有2億元的海灣國際憑什麼讓希爾頓集團點頭、在11年後重返台灣市場？關鍵人物是公司董事長劉至誠，一位出身台中、身價超過60億元的土地交易大王。 (全台第一間國際連鎖酒店─台北希爾頓大飯店，看此相關新聞報導)

目前在上櫃市場以半導體股掛牌的海灣（3252），6年前是家名叫宏連國際科技、把股本13億6,500萬元全部虧光的電子公司。劉至誠從原本純投資、到被迫接手這個「爛攤子」，因而不得不靠著買賣土地、銷售建案慢慢挹注公司盈餘，花了4年的時間，才把帳上累積虧損全部打光，公司因此減資至2億元。每股淨值從0.05元回到10元以上，股價更從1元左右漲到目前的50元左右，市值增加了49 倍。在連串減資、增資過後，劉至誠也從一個原本只投資2,000萬元的小股東，變成掌握7成股權的經營者。

大動作收購土地買飯店  股價站上50元大關

隨著公司每股淨值回到10元以上，2年前(2012年)公司以18億8,000萬元買下位在新北市深坑的假日飯店， 去年底又接連在台中沙鹿、花蓮新城買地，同時出手標下位在台中大坑的東山樂園，今年初再吃下台中地區3間商務飯店部分股權。這些積極收購土地和飯店的動作，讓海灣在台中地區的知名度大增，股價也從25元（2013.11.06）附近大漲1倍來到50元。隨著公司市值衝上10億元，劉至誠的身價自然跟著水漲船高。

不過，外界都好奇，目前劉至誠獨資經營的海灣建設資本額只有2,500萬元、員工僅17人，過去在台中只是一家小量推案的地區建商，為什麼要去拿海灣國際經營權？另外，公司負債比高達9成的海灣國際，又憑什麼能大舉購地， 甚至讓希爾頓同意合作？

過去鮮少曝光的劉至誠，平日連銀行主管拜訪都不見客，這次在敲定與希爾頓集團合作案後，接受《Smart智富》月刊專訪，暢談經營海灣的想法、買賣土地的哲學。

農曆年後，《Smart智富》月刊的採訪團隊來到海灣國際位在台中大和路的總部，這裡有著濃濃的藝術氣息，因為樓上有座占地300坪的海灣美術館，展示著上千個掌中戲偶，並以中國經典章回小說故事分區展示。為了表達出每個角色要傳達的特色，大學曾念過1年美術系的劉至誠還親自設計每個戲偶的動作與擺設。與劉至誠長期合作的容拓營造副總陳錫應說，只要聊到跟戲偶相關的故事，劉至誠馬上就眼睛發亮。

耐心等待投資時機  每建案都在1個月內完銷

正因為熱愛藝術，雖然劉至誠後來轉系改念建築，不過，現在經營房地產，他總能將藝術融入建築， 讓海灣建設成為台中十期的頂級豪宅建商。未來，他還打算把長期收藏的戲偶放進旗下所有飯店展示， 讓入住的旅人也能認識這些傳統台灣文化。

回顧自己成功累積身家的關鍵， 劉至誠說，他父親創設文林補習班、東海駕訓班，所以，退伍後他一度到補習班工作3個月，結果發現那是「一個要管理很多人，才能經營的行業，太辛苦了。」剛好當時房地產景氣大好，他決定去做房屋仲介，沒想到，才10個月就讓他賺到人生的第一個100萬元，從此踏入房地產這個行業。後來真正讓劉至誠累積財富的也是一筆筆精準的土地交易。

從1993年拿出1,250萬元與朋友合資海灣建設開始，劉至誠沒有任何家族支援，靠著自己從《易經》「生、旺、衰、死」4個字體悟出的土地投資哲學，一步步把自己的事業做大。他回憶，創業初期公司買不起土地，只有慢慢整合地主，與地主合作共同開發， 當時就算是只有8坪的地都要去談，每個建案背後都有將近30個地主 。也因為是和地主合作，所以每個建案地主都買回近一半的戶數，使得每個建案都能在1個月內迅速完銷。

每筆土地交易都親自參與談判，20年下來，劉至誠不只交易台灣土地，還曾進軍中國，在上海、杭州和山東等地蓋大樓，還趁金融風暴過後、美國房地產大跌時，開始投資美國房地產。

問劉至誠海灣建設目前資產規模有多大，這位低調的土地交易大王靦腆地說，單是在上海黃浦江邊整棟41層的大樓，市值就超過新台幣30億元！如果加上他個人的投資，以及海灣國際握有的土地，儘管他沒給確切金額，不過保守估計應該超過新台幣60億元。

令人好奇的是，台中房地產在1999年「九二一大地震」後曾經一片死寂，許多叱吒一時的建商， 挨不過亞洲金融風暴，以及大地震的接連衝擊，不是倒閉就是銷聲匿跡，為什麼劉至誠卻能愈做愈大？ 愈做愈穩？

「我喜歡在景氣不好的時候投資！」劉至誠一語道出海灣能夠愈做愈大的關鍵。「一瓶水現在如能賣100元，也許很快會漲到120元，但是，我還是會等！等到100元可以買10瓶水的時候才出手，然後一瓶只賣20元就能獲利1 倍！」這是劉至誠從投資「生地」悟出的哲學。

在他眼中，土地也可從「生」到「死」分成4種樣貌，「生地」是指還待發展的地段，台中十期的土地可作代表；「旺地」則是環境已發展成熟，地價已經大漲的地段， 台中七期是典型；「衰地」則是沒落的舊市區；「死地」則是不能碰的山坡地。投資「生地」，花時間等待就可以有倍數獲利，但是，投資「旺地」，手腳要快，不能長抱，能賺2∼3成就要賣。劉至誠回憶，剛踏入房地產行業時，台中地產景氣大好，每天看著很多建商老闆過著奢華的生活，住在自家對面的長億集團老闆就也「勸」他，買個公司上市櫃賺錢速度比較快，「我一度懷疑自己是否一輩子都會不如這些大老闆？」不過，思考3個月後，他悟出：「不要小看自己的100萬元，也不要羨慕別人的1,000萬元；把100萬元放到對的資產，時間拉長，會賺得比別人的1,000萬元多更多！」

認識劉至誠近20年、在券商擔任協理的林玄通說，劉至誠年輕時活潑好客，但投資卻很保守，只以低價取得土地、只在「可控制的範圍內」做生意。

展望未來，劉至誠認為，仲介太多了！現在台灣地產行情已經被仲介炒「瘋」了，地產景氣一定會下滑，只是不會像以前一樣低迷很多年。所以，「我現在又是滿手現金，等著房地產景氣不好。」不僅自己在等，他還勸身邊年輕員工， 要買房子，再等等！

海灣國際去年11月起，連續3個月投資5億7,800萬元、買下包括台中東山樂園在內的3筆土地以及中部3家商務飯店(中科大飯店、中科后豐會館、中科新幹線花園酒店)部分股權，積極朝飯店業轉型，公司並計畫後年改掛飯店類股。不過，市場在觀察這家擁有深坑假日飯店等資產的營建公司，是否會為了降低負債比而賣樓？

海灣2年前在把帳上累積虧損全部打光、股本減至2億元、每股淨值恢復到10元以上後，花了18億8,000萬元買下深坑假日飯店。這個投資案讓海灣負債比拉高到9成，可是每年不但有7,000萬元飯店租金收益落袋，2年下來， 按最新評價，整棟樓已增值到24億元，潛在增值利益約7億8,000萬元，未來若能將建物資產售後回租，以2億元股本計算，每股潛在賣樓利益高達39 元，公司每股淨值更將增至近50元。

除了有潛在賣樓利益外，海灣計畫3年內要成為擁有1,000間客房的觀光飯店集團，並預計2016年後，飯店業務每年可穩定貢獻公司每股獲利約3元∼4 元。由於公司股本小，因此不論是處分資產，或是靠飯店挹注盈餘，都將讓海灣獲利大增，有機會刺激已上漲1倍的股價再攀高。