(圖片來源：日本動畫《灌籃高手》

*筆者：在眾多旅館酒店搏版面、放消息的招式中，在「平均房價(Average Room Rate)」、或「每日平均房價(Average Daily Rate)」比拼高低是個炫目的好方法，畢竟一般民眾甚至是股民總認為高價就是好，但這數字背後其實是略去住房率的資訊，在理想狀態下(滿房，住房率100%)，(每日)平均房價確實可以反映出客房的收益效果，而在實際狀況中，往往只能下修其反映的真實程度(甚至會有180度相左的差異)。

比方，A旅館房間數200間，1月14日平均房價為9500元，住房率40% (即80間有住人)，而B旅館房間數是200間，1月14日平均房價為4500元，住房率80%(即160間有住人)，而在面子比拼中，自然是A旅館獲勝。

至於本文報導所述的RevPAR(Revenue per Available Room，平均每間可供出租客房收入)則是旅館業評估客房營運收入的重要依據，因為它能同時結合住房率與平均房價的經營效益，以衡量開發投資的回收效益與調整制定旅館自身的市場策略及定位。計算方式是「住房率X平均房價=客房總收入，客房總收入/ 可供出租的客房總數= RevPAR」。

在上方的例子中，A旅館1月14日的客房總收入為 80 x 9500 =760000，而平均每間可供出租客房收入(RevPAR) =760000/200 =3800；B旅館1月14日的客房總收入為160 x 4500 = 720000，而平圴每間可供出租客房收入(RevPAR) =720000/200 =3600，雖然A旅館因為平均房價高使得最終的RevPAR仍小勝於B旅館，但每間可出租客房的實際收益陡然一落只剩平均房價的四成(如果以定價來對照就會更低)，可謂虛胖。

當台北市已是全台旅宿業房價的指標，卻勉強只有一間五星酒店能擠進亞太區旅館酒店的營收排名末端，下方的報導確實透露出業者不明講的心思。

高力國際飯店調查出爐 亞太區五星飯店年收益 北市吊車尾
2018年02月27日 04:10 工商時報 蔡惠芳 / 台北報導

高力國際（Colliers International）昨（26）日最新出爐的「高力國際飯店調查報告書」（Colliers Hotel Insight）指出，台北市符合國際評比的五星級國際觀光飯店，只有文華東方酒店進榜。且根據RevPAR（平均每客房年收益）指標，依交通部觀光局資料採全年住房率100％推估，台北市文華東方酒店RevPAR最高值約7.3萬美元，房價表現和南韓首爾一同敬陪末座，居亞太最後兩名。

高力國際董事總經理劉學龍表示，根據高力國際最新發布的「高力國際飯店調查報告書」顯示，亞太市場從金融海嘯後旅遊人數持續穩定成長，尤其受惠於廉航盛行、旅館客房品質提升等優勢，去年亞太區每間客房收入平均增長0.7％；其中，以澳洲、法屬波利尼西亞以及紐西蘭表現最佳。

高力國際預期，2018年亞太旅遊人口將會比2017年成長約4.5％，客房收入則可望增長3％。

但觀察台北市，RevPAR指標則表現最差。高力國際市場推廣及企業傳訊部董事朱秉瑩表示，這項研究報告，台北市其實只有文華東方酒店1家進榜，連台北Ｗ Hotel、晶華酒店，都沒有入列。根據觀光局每晚房價6,000元、全年住房率100％樂觀估計，台北文華東方每年RevPAR也是7.3萬美元，在亞太區中敬陪末座，比起最高榜首的上海Belgravia Place Shanghai，113萬2,105美元，更有15倍的差距。甚至在頂級飯店的拓點和滲透率方面，比起新興旅遊市場都來得低。

劉學龍表示，台灣近年雖然受到陸客來台人數減少的影響，觀光旅遊產業稍微不如預期，但台灣特殊的地緣性、文化特色、天然環境，都仍受日本、韓國、香港及東南亞旅客的青睞，因此優質的旅館產品依然前景可期。尤其近年來許多大型連鎖國際飯店，紛紛逢低搶進台灣，顯示國際品牌還是看好台灣未來觀光產業成長潛力。

高力國際指出，台北相較於亞太城市的蓬勃發展，將受到更加嚴峻的考驗，近三年新建的飯店受限於高持有稅新制，大幅影響旅館營收，更讓許多有意願提升飯店服務品質與硬體設施的業者，望之卻步，這也是台灣飯店國際化和服務水平無法提升的隱憂。

高力國際投資部資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示，近年陸客短缺，造成飯店市場的陣痛期，反而是讓台灣整體旅遊業汰弱換強，進行洗牌。前幾年因應陸客來台的觀光人潮，不少B辦、郊區舊大樓都改裝為飯店、旅館，反而造成過度供給、素質良莠不齊，對於市場而言並不健康。

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旅館業衡量客房部門的產值經常單就「住房率」或是「平均房價」的面向，較不偏重於二者合一的RevPAR來整體看待。大多數業者(不論國內外)常著重於住房率的目標達成而不考量營收管理的其他部份，而造成現實中「高住房率低住房收益」，意即「量衝上來了，卻拉抬不了(甚至削弱)平均房價」。(薄利多銷做功德？是不反對啦！反正消費者有便宜好撿，何樂不為？)

相對地，如同本文一開頭所述，高平均房價確實是個相當炫目的數字(不論是對外公開消息或是自家財務報表上)，但此條件若不是同時處於理想狀態(高住房率)下，這通常會透露出業者因住房率低造成館內其他(如餐飲)營收下降(這論點來自於住宿客人多少都會在旅館的餐飲單位消費，哪怕是一杯飲料，一盤義大利麵，或是其他營業單位的消費)，又或者是顯示住房本身的低收益，因為在台灣玩與住宿相較於出國玩，競爭性(含社群軟體的分享與炫耀、CP值)已日趨下滑。

當高端至平價型旅館酒店的定位糾葛、市場競爭白熱化成常態，把「平均每間可供出租客房收入(RevPAR)」做為重要的判斷衡量工具，才能誠實面對自己的財務狀況，做出適當決策。雖說第一線服務人員總是辛苦，客房業務人員其實也是壓力破表…「棄捐勿復道，努力加餐飯！」