台北市長柯文哲在九合一大選中驚險連任，其中最重要開發案之一，雙子星開發案位在台北西區國門、投資規模近700億元的捷運聯合開發案，也成為柯市長的「試金石」。（資料照，簡必丞攝）

台北市長柯文哲第二屆市長任期，最重要的一件招商案－台北車站雙子星開發計畫，即將在12月中進行規格評比，這項位在台北西區國門、投資規模近700億元的捷運聯合開發案，本應炙手可熱，但因柯文哲第一屆市長任內，大力「整頓」聯開案，影響廠商投標意願，導致雙子星案，只有藍天宏匯與南海開發2家公司參與投標。麻煩的是，南海開發團隊當中，持股8成的南海控股除了有中資背景，該公司大股東，同時也是南海開發持股2成的柏威年（Pavilion），公司負責人林曉春，先前還捲入馬來西亞前總理納吉的貪污案。

但南海控股表示，辦公室雖被搜索，但林曉春並未被調查，他在馬來西亞多項大型建設仍在進行中，事實上，馬國總理馬哈迪到北京訪問時，林曉春還隨行。

柯文哲上任台北市長後，針對郝龍斌與馬英九任內推動聯開案開刀，透過司法仲裁方式，提高台北市政府的權益分配比率，除了指標性的「美河市」之外，其他捷運聯開案件，包括潤泰內湖「交11」、冠德建設的「冠德捷市」等建案，過去幾年也陸續完成和解，日勝生的南港機場聯合開發案合約，也遭到台北市政府撤銷，北市府雖然要爭回了裡子，分回220億元財產，但也重傷了地產業者對於捷運聯合開發案的興趣。

柯文哲上任台北市長後，對聯開案透過司法仲裁方式，提高台北市政府的權益分配比率，其中以台北捷運新店機廠之聯合開發案，美河市一案最具指標。（資料照，楊子磊攝）

「雙子星明年應該會開工」柯文哲展「護產」決心

柯文哲在捷運聯開案的「護產」決心，讓柯文哲在11月24日「九合一」大選中，殺出一條血路，在順利連任後，柯更需要對外證明，自己身為首都市長的招商能力，已經流標5次的台北車站「雙子星」開發案，則是柯文哲能否「更上層樓」的試金石。

根據雙子星土地開發案的「投資申請案件審查及評選作業原則」，台北市捷運局將該案分為三階段審查，第一階段的資格標預計11月底完成，第二階段的規格標則預計在12月中舉行，完成規格標審查的廠商，在最後階段的「價格標」部分，則將就「土地所有權人最低分配比率」，以及「回租租金」2項指標捉對廝殺。

據了解，位在台北西區國門的雙子星案，土地價值不菲，因此在最後的「價格標」部分，C1與D1兩塊土地，土地所有人（北市府）的權益分配比底標，分別從55%與50%起跳。

防圖利柯市府嚴訂「超額盈餘再分配」條款 多家地產業者選擇缺席

換言之，雙子星未來完成開發後，總面積16萬坪的開發面積，北市府部分大約可以分回近6成的面積（約9.6萬坪），北市府分回6成後，開發商還要承諾以每坪1700元以上的價格回租。為了避免「美河市」圖利建商的歷史重演，柯市府在2016年針對聯開案的權益轉換原則進行大翻修，增訂開發商取得使用執照以前，土地價值增長的「超額盈餘再分配」條款，讓北市府在雙子星聯開案的權力分配上，幾乎已利於不敗之地。相較於北市府在雙子星標案的穩賺不賠，開發商所面臨的風險卻頗高。

台北市長柯文哲下通過了「超額盈餘再分配」條款，而這讓北市府在雙子星案權力分配上，幾乎已利於不敗之地。圖為捷運蘆洲站聯開宅希望城市，（顏麟宇攝、取自甲山林網站／影像合成：風傳媒）

以雙子星近10萬坪地主權益部分「售後回租」條款為例，2004年底完工的台北101，總面積12.5萬坪，花了將近10年時間，才讓辦公大樓出租率才9成水準，雙子星聯開案完工後，16萬坪的樓地板面積，要花多久的時間，才能到到損益兩平，正考驗開發商的財務能力。

也許是因為柯文哲在第一屆市長任內，大力整肅捷運聯開案，檯面上幾個大的地產業者都吃到了柯Ｐ的苦頭，包括潤泰、冠德、富邦、日勝生等具備飯店、商場經營能力的建商，在雙子星標案都選擇缺席，最後參與投標廠商，只剩下藍天宏匯與南海開發2家公司，重演上次雙子星標案的土洋對決局面。

藍天創辦人喊「土生土長的台灣人」

藍天宏匯的主體，係由藍天電腦與宏匯２家公司各出資50%所成立，創辦人許崑泰35年前創立藍天電腦，靠筆電代工起家，但後來投資中國3C連鎖通路「百腦匯」，又投資了成都與西安的群光百貨，馬政府時代成為典型的台商返鄉投資代表，在郝市府任內，曾經參與台北資訊園區（三創園區）的BOT案，雖然敗給了鴻海集團，但後來陸續爭取到新北市政府「新莊國際創新園區暨停車場」、「新莊Au捷運商城暨停車場」與台北市政府「內科之心」等BOT案。

據了解，藍天宏匯先前參與雙子星標案，原本預期將與國揚侯西峰與壽險背景財團競標，為了避免台商的背景遭到抹紅，許崑泰在競標過程始終保持低調，不過，國揚最後放棄投標，先前傳出，曾經找上國內百貨業龍頭微風共同投標的港商南海控股，最後選擇與馬來西亞商柏威年（Pavilion）合組團隊，讓藍天宏匯鬆了一口氣，許崑泰也在投標後召開記者會，對外強調自己是「土生土長的台灣人」。

創辦人許崑泰35年前創立藍天電腦，靠筆電代工起家，曾爭取過但後來陸續爭取到新北市政府「Au捷運商城暨停車場」與台北市政府「內科之心」等BOT案。圖為內科之心BOT案簽約記者會。（取自104人力銀行網站）

中國影城為主要營收　地產開發方面光芒較淡

相較於藍天宏匯集團，在台３家上市公司藍天、群光與群光電能，集團年營收1300億元，商業不動產每年獲利57億元，過去10年累積稅後淨利超過600億元，南海開發主要出資人「南海控股」，雖然也在香港掛牌上市，但去年總營收僅159億港元（約新台幣636億元），該公司主要營收來源為中國內地的影城收入，地產開發迄今規模較大的業績，僅深圳投資的建案「半島•城邦」，總建築面積約36.2萬坪。

由於南海控股在地產開發與物業管理上，較不具明顯績效，為了強化投資團隊陣容，南海控股與大股東林曉春馬來西亞商柏威年共組團隊，根據媒體報導，林曉春在2018年富比世馬來西亞富豪排行第23名，名下的馬頓集團擁有3家馬來西亞主板上市公司，與馬來西亞最大的商場營運商，其中，位於吉隆坡武吉免登星光大道的柏威年廣場（Pavilion Kuala Lumpur）是馬來西亞規模最大的商場。

南海控股在產開發與物業管理上，較不具明顯績效，目前主要以中國影城為收入來源。而目前也僅深圳投資的建案「半島•城邦」，總建築面積約36.2萬坪。（取自南海控股網站）

大股東林曉春財力雄厚 但恐受納吉案影響

儘管柏威年在馬來西亞赫赫有名，但林曉春近年的崛起過程，和馬來西亞前總理納吉（Najib Razak）關係密切，今年5月，馬來西亞政權輪替，新政府上台後，大力整肅納吉任內的貪腐案件，林曉春也捲入其中。

根據馬來西亞媒體The Malaysian Insight今年5月19日報導，林曉春及其妻子陳麗雲，在納吉2009年掌權後成為納吉重要企業界友人，林擁有的馬頓集團受委託開發吉隆坡市中心黄金地段，其中包括坐落武吉免登的柏威年豪華公寓。5月17日馬來西亞警方搜索納吉住所，馬來西亞官方僅證實，該公寓所有人擁有「丹斯里」頭銜（此為馬來西亞聯邦榮譽制度的一種稱號），當地媒體披露是富商林曉春，從該公寓起獲72個裝滿現鈔與珠宝的袋子，以及284個愛馬仕手提包，盒上註明有FR Cindy Lim的字眼，據悉，Cindy Lim其實就陳麗雲。

馬來西亞警方從前總理納吉住處搜出284箱名牌包和名牌手錶等證物。(資料照，美聯社)

根據公開資訊，林曉春夫婦擁有柏威年產業控股的37%股權，同時掌握香港掛牌的南海控股12.85%股權。儘管林曉春個人財力雄厚，但在馬來西亞政權輪替後，林曉春捲入前總理貪瀆案的消息，對於南海開發爭取雙子星標案，難免會有負面影響。

台北車站雙子星開發計畫，台北市政府要求股債比1 :3，南海開發和藍天宏匯皆達此門檻，如何遴選最優申請人，考驗台北市政府的智慧。圖為雙子星大樓完工示意圖（資料照，取自台北市政府）

台北西區國門指標案件「雙子星」標案，12月即將進行資格標與價格標審議，目前2家投標廠商的財務條件也逐漸出爐，以台北市政府要求股債比1:3的要求推算，得標廠商至少必須準備160億元以上的自有資金，南海開發的主要出資人南海控股，目前帳面上的淨值為283.4億元，藍天宏匯的2個主要出資股東，藍天電腦與宏匯公司，公司淨值分別為423億與21.1億元，2家競標團隊都跨過了160億元的財務門檻，不過，「雙子星」的開發期間長達7年，如何遴選最優申請人，正考驗台北市政府的智慧。

根據證交所公開資料分析，藍天宏匯的2大股東藍天電腦與宏匯公司，前者是台灣上市公司，淨值為423億元，後者淨值較低僅21.1億元，如果以50:50的加權平均計算，藍天宏匯的淨值加權平均約有222億元，不過，藍天宏匯負責人許崑泰，在台還擁有群光與與群光電能2家上市公司；南海開發由南海控股與馬頓集團組成，出資比率80：20，南海控股的帳面上的淨值為283.4億元，馬頓集團的淨值更高，達400多億元，就財力而言，兩者差距不大。

南海控股負債比高達8成

業界分析，若純粹以財務角度分析，南海開發的主要出資人南海控股，目前的負債比率相對偏高，根據南海控股財報，該公司2017年底之借貸總額為241.6億港幣，集團的資本負債比率為60.64%。不過，上述比率並未考慮到該公司發行可轉債等負債，併計相關負債後，南海控股的負債比率達80%。

不過，該集團近年透過財務槓桿大舉擴張企業版圖，去年南海控股旗下的大地傳播，以33.87億元人民幣的價格，收購橙天嘉禾中國影城，大幅擴增該公司在中國二、三線城市影城的據點數，讓大地傳播在中國的影城市占率達5.4%，穩居全國影院投資管理公司第二名。

南海控股旗下的大地傳播，去年以33.87億元人民幣的價格，收購橙天嘉禾中國影城，穩居全國影院投資管理公司第二名。（取自南海控股網站）

長期投資兩岸媒體產業　創辦人政商關係緊密

南海控股雖然沒有顯赫的財務能力，不過，該公司的負責人與股東政商背景仍不容小覷，南海控股創辦人于品海，過去20幾年來，長期投資於兩岸的傳媒與影視文創產業，從最早的香港《明報》，到2000年的傳訊電視投資台灣中天與大地兩個頻道，相關投資雖然讓于品海大賠1億美元，卻也為于累積了政商關係。于品海經營的南海控股，在2015年買下美國的《多維新聞網》，並回港台創辦《多維》雜誌後，又在同年成立《香港01》，某種程度上，也反映出于品海鍾情於兩岸三地的媒體產業投資。

南海控股的政商實力，也反映在該公司的股東結構上，根據該公司財報，中國國務院下轄國資企業「中央滙金」，自2017年起與中國建設銀行共同持有南海控股股權，2018年增加直接間接持有南海控股的股權達10.38%，是于品海以外的第二大股東，第三大股東則是馬來西亞富商林曉春，持股比率為8.03%。

南海控股創辦人于品海鍾情於兩岸三地的媒體產業投資，兩岸政商關係極佳。日前于品海表示，他從不否認自己「親中」並「愛台」。（資料照，柯承惠攝）

入股陽信、與桃市府合作　紅綠背景無牴觸

南海控股儘管具備中資背景，但在民進黨執政的今天，並不影響其對台投資，2017年8月，南海控股宣布斥資5億元，參與陽信銀行的私募現金增資，取得陽信2.4%股權，陽信銀行創辦人陳勝宏與薛凌的綠營背景，一度引發外界聯想，當時台灣經濟民主聯合召集人賴中強，曾經質疑不肖官員趕在內閣改組前，核准陽信商營增資案，讓于品海入股陽信商銀，同時質疑于品海的事業發展，與中國太子黨中信集團有很深的關聯。

不過，南海控股的中資背景，並未在台灣社會引發太多討論，于品海的紅色背景，並不影響他與綠營政治人物交往，以入股陽信為例，于先前就表示，陳勝宏是他多年好友。《多維》在今年3月，也與桃園市政府「兩岸事務小組」合辦「新的兩岸關係」論壇，于品海目前最大的夢想，是要在台灣建立一座影視基地。

南海控股人士指出，他們參與陽信銀行的私募現金增資，是經投審會通過，絕無中資疑慮。

財源隱憂　股權轉移成解套方案

由於南海控股占南海開發得出資比率達80%，外界好奇，未來南海開發若順利標下台北雙子星650億元的開發計畫，未來如何籌措相關財源。

根據台北雙子星的「投資申請案件審查及評選作業原則」，雙子星最優申請人成立專案公司，與台北市政府簽訂投資契約後，自簽約日起，至本案驗收完成且結構物保固期屆滿為止，新專案公司原發起人全體對新專案公司之持有股份比率，合計應維持高於已行股份之60%，至營運契約期滿為止，原發起人中合計應維持高於已發行股份之30%。

業界表示，台北雙子星從簽約到驗收，大約需要3年的興建期，專案公司在3年的興建期，大約要壓160億元左右的自有資金，如果以南海控股占南海開發8成的出資比率來看，該公司在興建期大約要籌措130億元左右資金。不過，上述的股權移轉規定，僅能約束南海開發的原始出資股東「南海控股」與「馬頓集團」，南海控股大股東如果進行股權移轉，將南海開發的實質經營權，移轉給第三方，法律上並沒有明文禁止。

南海控股負債比達8成，財源籌措引起外界隱憂，根據股權移轉規定，將南海開發的實質經營權，移轉給第三方，法律上並沒有明文禁止，不失為一種選項。（資料照，顏麟宇攝）

事實上，國內最近幾個外資參與的重大建設，都已發生外資透過境外股權交易，將部分股權移轉給第三方的案例，離岸風電得標商沃旭與wpd達能，最近就傳出境外股權移轉狀況，某種程度上，外資已經透過境外股權交易提前「下車」，將部分獲利了結。

投資前景不理想　16萬坪商業空間西區吃得下？

「雙子星」開發案，除了面臨工期長，自有資金需求較高等不利因素外，北市府針對雙子星聯開案，所開出的權益分配比率與每坪1700元以上的「回租租金」要求，也對得標廠商日後的營運帶來挑戰。

根據雙子星招商顧問仲量聯行的招商文件，雙子星位在機場捷運A1站正上方，擁有絕佳的立地條件，雙子星所在的台北西區，周邊住房率達80%。儘管地點得天獨厚，但台灣未來幾年百貨、飯店等商用不動產投資前景，其實並不理想，16萬坪的商業空間釋出，仍考驗台北西區的胃納量。

台北西區國門指標案件「雙子星」標案位在機場捷運A1站正上方、台北西門町商圈，鄰近台北車站，位置絕佳。圖為台北雙子星大樓預定地（資料照，取自維基百科）

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，台北地區A級辦公大樓未來幾年需求仍在，但百貨、飯店部分未來幾年成長動能相對遲滯，尤其飯店部分供過於求的情況特別顯著。

徐佳馨表示，以目前台灣百貨商場的市況來看，在網購崛起後，現在百貨業者主要的操作策略，都是透過餐飲、美食街，帶動其他商品銷售，不過，從最近的台北百貨週年慶整體提袋率，並沒有明顯提升，顯示台灣的百貨經營仍受整體經濟環境影響，雙子星所在的台北西區，這幾年拜觀光客增加之賜，西門町與南西商圈人潮有增加趨勢，不過雙子星未來開幕後，商場部分要如何引導人潮從西門町與南西商圈前來消費，對經營團隊是一項挑戰。

台灣整體百貨消費市場受大環境影響，整體表現並不理由；而雙子星預定地附近的西區，近年來觀光客人潮增多，西門町與南西商圈人潮有增加趨勢。（資料照，簡必丞攝）

在辦公大樓部分，台灣未來2、3年辦公大樓整體需求仍在成長當中，信義計畫區目前辦公大樓的空置率僅4%，辦公大樓的需求，整體台北東區的辦公大樓需求，並且延伸到內科、南軟、汐止等地，雙子星所在的西區，辦公大樓相對較少，加上雙子星位在機捷A1正上方，具備地利之便，不過，10萬坪的招租空間，也考驗未來經營團隊的招租能力。

在旅館方面，雙子星所在的西門町，目前是飯店業的一級戰區，徐佳馨表示，台灣過去幾年旅館的供給過多，西門地區的飯店房價將對平價，雙子星未來若釋出2萬5千坪左右的旅館空間，未來在經營上挑戰不小。

*另參考今週刊1146期《搶標雙子星 神祕港商背後兩大致命傷》

*2018/12/21更新投標業者兩造：
  1. 台北雙子星神祕投標人現身　原來是這通電話讓他出手  2. 《電腦設備》藍天、宏匯興建雙子星，100％台資