*筆者：先前在今年9月初曾分享了「土地的釋出 商辦與旅館的兩抉擇 半島酒店集團是否關注到 ? 」關於京華城土地開發案一文，如今在近日開標後，卻未如預期的搶標與順利結案，自然也連帶不會有後續的旅館，商業大樓等開發可能性。按本篇報導的分析，除了所在地段的開發程度，商圈興盛程度與標案價格外，完全不能做為住宅用地(就算另外申請也還要碰運氣)也是造成縮手觀望的原因之一。相較於今年九月初的台北市空軍活動中心標案—位置佳，商圈效益佳且土地方正—自然搶標搶得兇，最後由元大銀行以超出底標二倍多的勢在必得之姿得標。
與京華城購物中心一路之隔，土地相當大範圍，目前處於籌備中之台北機場鐵道博物館園區若能儘快轉型並開發成功(當然，仍要保留文物古蹟)，相信可以與松山菸廠文創園區連成一氣(加以整合串連)，吸引新一批的人潮，帶來與導引信義區的商機，同時也能改變周圍商家及土地開發商的觀感與期望，把暮氣沉沉的商圈氛圍注入新活力。說實在的，如果再把一旁的台泥水泥廠考量進去，則與京華城購物中心，台北機場鐵道博物館園形成一個位於市中心詭異的荒涼區塊(連松山車站和饒河街夜市商圈、南京敦化商圈、信義商圈都影響不到)，真的需要台北市政府儘速規劃開發，以利都市發展。
都市土地開發和更新需要天時地利與人和，如此才有機會發想更多的議題與題材→這樣也才有機會把國際連鎖品牌酒店給引進來(笑)。一起看看發生啥米代誌。
 |
| 台北市「京華城」購物中心標售案12日公布開標結果，最終無人投標，以流標收場。（圖片來源／黃威彬） |
原本一度看好能順利脫標的台北市「京華城」購物中心標售案，12日公布開標結果，雖有4組投資人前來領標，但最終仍無人投標，宣告流標收場。
380億京華城標售，宣告流標
「京華城」標售案，創下台灣史上底價規模最高的不動產標售案紀錄。據了解，招標期間原有多組投資組合領取標單，且適逢九合一選舉落幕，有投資人出手領標，讓負責該標售案的商仲業者戴德梁行一度相當樂觀，如今淪為流標，讓人大感意外。
攤開這次標售案的遊戲規則，主要可分為全區標售或分區（A、B、C、D四區）標售兩種。若採全區標售方式，底價為380億元、押標金為12億元，整區土地面積4986坪，換算後等於土地單價每坪約762.2萬元；若採分割四標件進行標售，每一區塊每坪底價約落在1000～1050 萬元，但此方式必須同時標出其中任2標件（含）以上，委託業主才同意出售。
再者，京華城從1990年第三種工業區變更為第三種商業區，就被限制只能做「公眾服務空間」、「國際購物中心」、「國際觀光旅館」、「辦公大樓」、「文化休閒設施」及「停車場」等6項使用，不可做為住宅使用。
之後，京華城向台北市政府都市計畫委員會提出解除6項限制遭到否決，也就是說，現階段依舊不能興建住宅，得由得標人自行向都委會申請審議。專家研判，這可能是最大的不確定因素之一。
流標的主因有三點
負責標售案的戴德梁行董事總經理顏炳立，日前曾以10個字來形容「京華城」這塊地是「珍貴、稀有、獨特、難得、唯一。」甚至稱它是「燃起市場的唯一火種」。面對此案流標，是否代表投資人不看好台灣商用不動產市場前景？專家認為，僅是個案。
宏大國際資產總經理陳益盛分析，「京華城」流標的主要關鍵有三點，首先，「區位太封閉」，他認為目前位於市民大道5段的台北機廠鐵道博物館園區，必須加強整治，與信義計畫區連成一氣，「要處理（商業）價值才會高，如果不處理就要降價。」
第二點是價格過高，陳益盛說，以此案全區標售、底價380億的價格觀察，其土地單價約每坪762.2萬元，等於未來若興建商辦，每坪至少要130萬元才符合效益，若對照近期敦北南京商圈的台北金融中心大樓，標售單價將近130萬元水準，京華城位置不如敦北南京商圈佳，要賣到每坪130萬元「真的很拚啦！」
第三，該案仍不得興建住宅，「即便投資人可以跟市政府申請，最後能不能做住宅也不一定准，且必須要繳交回饋金給政府，我認為難度滿高的。」陳益盛說。
對此，戴德梁行表示，「京華城」標售後續作業為了避免不必要的爭議，確定將不會採取議價方式進行，有關第二次標售底價及開標時間，必須等待京華城13日召開臨時董事會後，才能進一步對外說明。
派屈克沈的旅館園地 