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| 我愛錢，勝過愛Ni本人。分手吧！ (Credit: ShutterStock) |
*筆者: 先前的台北瑰麗酒店(Rosewood Taipei)網頁及相關訊息自集團官網撤下後，關於該開發案的傳言曾一度「在有跟沒有之間」，如今富邦集團繼先前的「計劃抽換變更」後，近日再度改弦易轍，公開打出「安全牌(play safe)」，宣告台北市信義區D1街廓以「商辦」做為最終方案，也再度見識到台灣的酒店開發案「永遠充滿驚喜」，而且就算簽了約，也可以「解約」賠點「小錢」了事，勇於「放飛自我」，賺穩妥入袋的錢，或是「不想被別人管又被抽成」(←這不是當初簽約就認可的事嗎？)。
住宅(或豪宅)、商辦(或廠辦)的議題是這幾年建商、開發商所熱衷的方向，也是他們覺得最安全的舒適圈(畢竟穩賺不賠)，至於是否有心在旅館業的經營或佈局，目前一路看下來，也是經常僅止於「哪裡有錢就往哪鑽」的心態，下方第二則的分析報導可說明。台灣的旅館酒店業自2010年代初的「艾美酒店(Le Meridien)」與「W酒店(W Hotels)」以第二波國際連鎖酒店品牌進駐、叩關台灣旅館市場後，加之以台灣觀光、商務入境人數屢創新高，逐漸掀起開發熱潮，然2010年代中期以後開始放緩走下坡，而2020年新冠肺炎疫情(COVID-19 Pandemic)又更衝擊到台灣旅館市場(因跨國境旅遊受限)，使得不少有興趣的國內建商或開放商擱置、終止計劃，坦白說，其實也包含前年「業主訪談集」的當事人。不過，就筆者先前稍微掃視國外酒店業專業媒體的報導，去年2020年各國際連鎖酒店集團在世界各地仍舊簽下不少的新酒店開發合約，國際旅館市場並未因疫情完全靜止不動，而是有蓄積待爆發的動能，畢竟疫情終有平息的一日(未來局勢再糟也未必比這一、二年來得糟)，商機看準了就別再三心二意，待太平盛世再採取行動者，往往是「落拍」的那一位。
於是，邁入2020年代後，即使有疫情影響、阻礙，新循環也已開始醞釀、啟動中，各國際連鎖酒店集團也持續不斷規劃、修正未來的佈局與發展策略，畢竟時間永遠不等人，競爭永遠激烈，而趨勢是要「洞燭機先」、「乘勢而為」或「後知後覺被推著走」端視自己的態度而定。這幾年觀察下來，筆者其實有些苦笑於「蓋間旅館酒店的門檻究竟是高還是低」，有人加入，也有人退場 (→4/15的聚會中，也曾有人表示，未來可能會有國際連鎖酒店據點的業主撤牌)；有人持續「一步一腳印」，也有人「阿北出事了」「塊逃」，也許，國際連鎖酒店的門檻、品牌標準監控、管理與收費的方式，加上受到外在環境的影響，即使已事先了解、評估過後簽了約，不少台灣業主也仍是心猿意馬或積怨。在「委託管理(management，或稱『直營』)」、「特許經營(franchising，或稱『加盟』)」、「品牌授權使用(licensing)」之間，「誤」(←最好是啦！)以為「加盟」等於相對簡單的「品牌授權使用」，雖然二者都屬於「Franchising」的概念框架下(概念說明一 / 概念說明二) 然而「加盟(franchising)」是「(整套)商業經營模式的輸出(business format distribution)」，連鎖酒店的加盟模式均為此類，至於「品牌授權使用(licensing)」則是「商品銷售模式(product distribution)」，往往以「供應商與銷售商 (supplier-dealer)」關係模式合作，最常見於製造商或其他業者向持有品牌之業者(比方: 台灣三麗鷗)申請圖案授權使用 ，但連鎖旅館酒店業者不採用的原因是：無服務層面的品質或水準保證，「一切只有表象而已」，不接受這種取巧方式(←因為我們知道你一定會「放飛自我」、「什麼都做」，危及、損害到酒店品牌本身和酒店集團聲譽，少在那邊給我們裝「小狗眼」！)，當然，不否認「收取的費用也跟著減少」也是原因之一。於是，在台灣業主蠻常「不好搞定」的狀況下(→講得好像「一竿子打翻一船人」一樣…XD )，國際連鎖酒店集團的「軟性品牌 (soft brand)」(即「精選系列」品牌)會是「自主空間」最大、也相對合適的一個選項(→但仍有部份集團標準規範要依循)，近期的「台北時代寓所 (Hotel Resonance Taipei)」是希爾頓Tapestry Collection 成員，即為一例，有那麼點像「FinTech 的監理沙盒」，在一個範圍內有許可的發揮自由度。
言歸正傳，台北瑰麗酒店的消失只是因為業主覺得「旅館不好賺」、「風險過高」，商辦、住宅永遠是開發商的「心頭好」，同時需求也高，於是乎，當初2014年成立的「富邦旅館管理顧問公司」似乎可以縮編到一間小旅館所需的規模即可，這7年的發展脈絡看下來，並未通過時間的考驗。若要引用蘇大院長的「時空環境不同」一語，那是否當初成立公司的動機其實是「沒那麼想經營旅館」而只是「當時旅館業看起來好賺」？
話說，台北市信義區A7街廓的「The Sky Taipei」在2020年8月初由媒體公布的凱悅品牌二選一，究竟會留下「柏悅 (Park Hyatt)」或是「安達仕 (Andaz)」，目前是個謎(畢竟是檯面下且內部的決策)，但筆者近日試著尋找拼湊，依照「時間序」及「關鍵字Taipei」來看，2020年9月下旬凱悅集團所發佈的新聞稿中，安達仕酒店據點仍有台北列於其中，或許可做為部份佐證(倒數第四段)，意即「台北安達仕酒店(Andaz Taipei)」應該會是The Sky Taipei 最終出線的酒店。至於，元利建設去年所公布的台北市信義區D3街廓由四季酒店進駐一事，除了後續有網友提供「酒店+豪宅共構」的留言外，也有「已提出環境影響評估」之資訊，當然，台北四季酒店「成功產出」與否，即便業主人品與財力均優，筆者報以正面評價，仍舊要「看到最後」才行，而時間會證明一切。Cheers!
2021/04/19 04:10 工商時報 蔡惠芳
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| 「最貴菜園」之稱的信義計畫區D1土地不作飯店了！富邦大股東決定改蓋頂級辦公大樓。圖／本報資料照片 |
台北市信義計畫區有「最貴籃球場」、「最貴菜園」、「最貴停車場」之稱的富邦D1開發案，不作飯店了！富邦大股東決定解約原本簽下的「瑰麗酒店Rosewood Taipei」，改蓋頂級辦公大樓；這也是繼皇翔建設台汽北站與萬豪國際酒店解約，改為「豪辦」之後，再度出現飯店改辦公的一例。
由富邦集團台灣大董事長蔡明忠的明東實業和道盈實業，所擁有的信義計畫區D1開發案，最近開發方向已大轉彎。
據富邦集團高層透露，全案已不再作國際品牌飯店「瑰麗酒店Rosewood Taipei」，並已進行解約，目前已朝頂級辦公大樓方向調整產品，因為該案位於信義計畫區的門戶，地段極為稀缺，目前飯店經營環境不易，因此決定改為頂級辦公大樓，朝向只租不售方向來開發。
富邦高層表示，D1開發案的開發完成時間點將落在A25案2022年完工之後，會是富邦下一座國際級地標建築。
素有全台「最貴籃球場」、「最貴菜園」、「最貴停車場」的富邦D1，位於信義路五段、莊敬路和松勤路口，就在台北101大樓斜對面，基地面積1,562坪，富邦整合多年才完成，每坪取得成本曾逼近千萬大關。
據內政部實價登錄資訊，2012年D1土地成交價格，每坪高達929.9萬元，刷新當前信義區實價揭露的最高土地單價紀錄。
市場人士指出，D1土地的整合之路命運多舛，整個街廓佔地約2,545坪，共16筆土地、分屬五、六十位地主，最早僑泰建設進入整合，1998年亞洲金融風暴使得部分地主出現財務危機，部分持分土地進入法拍市場，陸續換手。
富邦則是從2005年透過富邦資產、富邦建設和大股東投資公司，陸續以法拍、競標等方式整合；2013年華固建設加入戰局，以22.94億元從法拍市場標下D1其中475坪持分，不過富邦主張行使優先承買權，由富邦資產管理公司以14.912億元買回其中的318坪，富邦建設以8.028億元買回157坪，自此富邦掌握D1面積一舉擴大為1,562坪，約占整個街廓65％，進一步鞏固D1的開發主導權。
2018年4月富邦資產管理公司擁有的789坪土地拿出來公開標售，蔡明忠的盈保發展公司以總價35.5億元得標，富邦資產管理再換手至盈保發展名下，自此進入實質開發階段。
原本外界預期富邦可能開發D1為頂級豪宅，但富邦於2018年12月底宣布，由旗下的富邦旅管與國際酒店集團瑰麗酒店（Rosewood）正式簽訂委託管理合約，要在D1興建兩棟37樓、地下4層的複合大樓，其中1～9樓為瑰麗酒店「Rosewood Taipei」、十樓以上為235戶的精品住宅，每坪開價上看300萬元，躍居為市場焦點。不過D1開發方向確定改弦易轍，日前進行拆除籃球框架、及整地作業，市場預料信義計畫區鑽石地段可望再出現頂級豪辦，加入戰局。
2021/04/19 04:10 工商時報 蔡惠芳
商辦市場夯，飯店變身辦公潮來臨！市場調查顯示，十年前陸客觀光潮，市場曾掀起一波老舊辦公耬紛紛改裝、改建為飯店的風潮，不過十年後的此時，陸客潮退燒、加上疫情衝擊，飯店變身為辦公潮儼然來臨。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，若富邦D1開發案將從奢華飯店改為頂級辦公大樓，租金效益一定會比飯店還要高，這是明確的決策。依目前高齡老舊辦公動輒都跳到每坪百萬起，信義計畫區平均月租行情3,500元以上來觀察，以富邦品牌的吸引力，身價勢必炙手可熱。
趙正義表示，雖然接下來信義計畫區還會有富邦A25於2023年完工，南山世貿三館、南山信義行政中心案在2026年完工，成為下波區內頂級辦公大樓的新供給，但富邦D1未來每坪月租仍可望上看3,500～4,000元大關。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，辦公市場在剛性需求，以及產業擴廠推升下，躍居為市場大熱門，近幾年飯店紛紛尋求退場，不少營運中或規劃、開發中的飯店，也紛紛喊卡，改弦易轍變身為辦公大樓。
例如皇翔建設決定解約萬豪國際酒店，把台汽北站開發案改為頂級辦公大樓；六福客棧飯店走危老重建，將變身為商辦大樓；富邦人壽更是砸下268億元買下王朝大飯店，正是著眼於未來有都更危老和商辦市場的開發效益。
綜觀飯店市場，可謂十年河東十年河西，前波因2008年開放陸客來台，不少老舊辦公紛紛改裝為飯店，以因應外國旅客來台旅遊人次由每年380萬人次快速成長到2015年破1,000萬人次所需。當時不少屋齡高、租金收益率偏低的舊商辦，甚至連金融壽險業的辦公樓，也紛紛搭上這一波潮流，調整不動產開發策略，把自有的舊辦公大樓改為商旅。
光是2010～2016年，台北市B辦改裝成旅館的案例就不下20棟，包括國泰民生通商大樓、國泰忠孝大樓、國泰民生建國大樓、華航大樓、睦昇大樓、和成大樓、龍巖西華大樓、歌林商業大樓、東鉅大樓、襄陽大樓、松哖仁愛大樓、三陽忠孝大樓及台鳳大樓、佩芳大樓等，至少4.5萬坪的辦公室退出租賃市場，改作飯店。不過2016年民進黨執政，陸客不再來台旅遊，飯店市場才開始逆轉。
文末獻上 4/15社團聚餐結束時所用的影片─ 鄧紫棋 [句號]，做為該案「句號」。
派屈克沈的旅館園地 
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