*筆者：先聲明，這可不是為本土品牌旅館宣傳廣告，而是這個案例的前因後果與經營方式蠻有趣、特別的。
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| 左: 由王朝大酒店A區所改建的兆基好宅－敦北館；右: 前王朝大酒店縮小規模(剩較主要的B區)與改裝後成為茹曦酒店 / 圖片來源: 住展房屋網 / 時尚雜誌 |
總客房730間量體的獨立自營酒店(以台灣而言，暫不論仙妮蕾德集團在中國及一英、一美的物業)在富邦人壽於2020年7月買下後(房東)，仙妮蕾德集團再以「售後回租」的方式經營王朝大飯店(租客)。然而，似為求收益最大化及相對快速地上路營運，於是將原王朝大酒店 A區300間左右的客房改建為社會住宅並委由管理顧問公司負責營運，而原本酒店B區除了更名為茹曦酒店之外，約400間的客房、多功能宴會廳、一樓大廳區等則重新改裝、優化，加上全新增設戶外兒童賽車場、兒童遊戲室、手作DIY教室，兒童攀岩區以及全新的健身房。就酒店管理層面，新任的總經理來自於長榮桂冠酒店體系的資深高階主管，員工則是換上全新設計的制服。
回顧2020年的出售案，不少專家傾向著眼於多年後的都市更新開發案(→拆光重蓋)及其所帶來的龐大利益，確實是合理，然而二年後房東與租客間的轉折變化，倒是有趣，合約簽了與成本花了，似乎至少5~10年內應該不會有多大的變動(以酒店A區及B區來論)。至於「服務外包」一事，則是健身中心含泳池外包給第三方業者管理營運，特別的是健身房開放時間(06:30~22:00)與泳池開放時間(06:30~19:30)的差異，應該是第三方業者考量管理方便所致，然而旅館將設施服務外包不是新鮮事，餐廳的例子有台北時代寓所之於星巴克，台北燦路都大飯店之於大戶屋及「幼瀬明月 TEA HOUSE」和菓子茶屋，休閒設施則有台北時代寓所之於Being SPA，本篇主角之於Youth Fitness & Yoga (至於租借共用的例子則有台北新板希爾頓酒店向板橋凱撒大飯店租用泳池及健身房，台北君品酒店之於Being Sport京站館的戶外泳池)。至於原本王朝大酒店的Sunny Buffet全日餐廳及玉蘭軒中餐廳則仍延續經營。不過，就旅館轉社會住宅的部份，若以坪數、房間規格及租金價格(管理費及水電費另計)來看，即便社會與經濟弱勢戶享有優惠，但佔大部份有租屋需求的一般民眾所面對的價格則偏高，基本一房一衛的套房每月就要2萬多的租金(租金+管理費+水電費)，除非經常使用各樓層配置的公共區域(有洗衣房、廚房、用餐區與交誼廳)，才可以「小省」一點，同樣租金價位或可有機會租到整層公寓住家。
這二年多的疫情衝擊使得不少旅館業圖謀生路，有的暫時或永久停業，有的出售或出租給願意接手的業者，有的暫以防疫旅館的形式過難關，有的則是咬牙仍以一般旅館的經營形式營運著，不一而足。在土地(不動產)開發的世界裡，較少著墨在旅館世界所謂的「熱情」、「殷勤好客」，乃至於「員工與顧客各自的動線規劃」等著重於「人」層面的關注(當然，營運的財務表現還是要關切)，更多的是位置、不同規劃的可行性評估與預估的收益比率，為何興建商辦大樓？為何選擇旅館？為何選定購物中心？為何做為住宅？以及下一階段「選擇誰來管理、經營物業」等等面向，在在都是理性思考所做的決定(也許人性的貪婪也有佔一部份)。(至於旅館開發雖然與純粹不動產開發有些相似，但限縮於旅館營運的視角進行評估與商議，如同先前的相親文所述的一樣。) 像本案具有先天區分為A、B二區(棟)的條件，在進行硬體分拆運用時較容易，較無糾結不清的狀況，而對於同樣「先天」大量體酒店(超過300間客房以上者)若要在「後天」同棟做不同功能的運用會有實務上的困難，或是硬體結構上的適用性問題，或是人員進出管控或權責劃分、使用優先順序問題等部份。
如果要找個「既有旅館分拆運用」實際案例，筆者印象所及，應該是高雄某間傳統大飯店裡塞了幾層「有自助辦理住退房+智能服務」的自家「類」(仿)新世代風格旅店，而該旅店客人據悉不能使用同家大飯店的服務設施。筆者早先在網路上看到這間「店中店」時，對照了一下大飯店與旅店間的室內陳設與傢俱，基本上是一樣的(→都是比較「古意」的那種)，差別在於旅店是自助服務為主的型式，有種「實驗性質的存在」，若成效不佳，還可把設備、內裝默默地「微拆卸」，馬上變回大飯店的一部份，筆者猜測這或許是業者當初的盤算吧？(→進可攻，退可守，總有B方案來著？) 不過，後來看到業者又多加了個機器人服務，應該當作是賣點，而且飯店未來也有可能與旅店共同使用。只是，這未及「世民酒店(citizenM Hotel)」及「敦謙國際X雀客旅館」的產品能存在多久(或分拆運用多久)，就看母公司的「起心動念」了。
富邦壽268億買王朝 仙妮蕾德大賺200億
2020/07/23 05:30 自由時報 記者 徐義平
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| 富邦人壽昨以268億元買下北市「王朝大酒店」。�（資料照） |
創商用不動產交易 單宗總額第三高
每坪土地單價約886萬 敦北商圈第2高
原容積700％ 進行都更可望突破900％
隨著房價越來越高，租金也有上漲趨勢，為了落實居住正義，政府也加快腳步，衝高社宅的數量，除了蓋房以外，還有各種不同模式，身為「旅館轉社宅」的首案，王朝大酒店也快正式上線了。
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| 圖／TVBS |
台北王朝大酒店準備改名再出發，特別釋出其中300房，作為社會住宅出租使用，也成為「旅館轉社宅」首案，搶在開放登記前，跟著TVBS採訪團隊一窺究竟
租屋管理企業副總陳柏勳：「飯店大部分都是用冷藏箱，那個會比較不太好用，於是我們就在這次把所有的房間訂購新的，新的這個冰箱。」
按照長期住房需求，貼心進化小細節，同時添加不少溫暖元素，除此之外，房間整體空間大致就跟，飯店沒什麼太大差異。
TVBS記者陳文越：「除了每間房間的設備檢修更新項目之外，每一層樓還有像這樣子的空間，這裡本來是一間房間，但是現在通通重新裝潢成公共空間，裡頭可以吃飯飲水，還有一些廚房洗衣服烘衣服的設備，給住客自由使用。」
可以是小型聚會，也可以是咖啡工作放鬆的小天地，以目前週邊租金行情，每月每坪約1580元來算，社宅一般戶租金大約打8折，落在1萬9，社會弱勢戶來租的話，更可以以7折1萬2的價格入住，7月13日開放申請，23日就能辦理看屋，最快8月1日就可以入住。
租屋管理企業副總陳柏勳：「王朝飯店它本身保養的還算不錯，地理位置很好，在這個敦北這邊其實沒有這麼大的量體，機能很多嘛，小巨蛋附近，要吃啊去哪裡，甚至要去機場都很近，這邊交通真的是無敵，這邊有捷運有公車，這個要去哪裡都很方便。」
能稍微緩解台北市民居住需求，也達到政府增加供給，同時也讓業者穩定收入，三贏做法，也大大提升整體飯店的靈活度。
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| 圖／TVBS |
王朝大酒店總經理孫至堅：「活化一些閒置的資產，除了去調整酒店它的一個經營的型態，對未來在經營上面能有所幫助之外，我們當然也是響應政府，在這個社會住宅上面，能夠提供更大的供給，回饋整個國家跟社會，也幫助一些這個北上的一些工作的年輕人等等，或者是一些比較弱勢的這些團體，他們能夠有更好的住宿的環境。」
從轉型防疫旅館，再到社會住宅，在疫情還沒穩定，國外觀光客還沒著落的當下，業者先拚找出路，全面落實居住正義，柯市府也要搶在卸任前，趕進度。
2017年底動工的，台北市萬華區莒光社會住宅，從外觀看已經有了大致樣子，指示到底何時能正式加入行列，時間表還沒出爐，但特別推出的「青年創新回饋計畫」，已經獲得廣大迴響。
台北市都發局股長范峻崇：「我們目前為止收件的狀況非常非常不錯，超出我們預期，我們會針對在地的不同，我們會設定不同的追尋面向，讓在地的朋友多多可以來申請來發揮所長，莒光社宅我們是配合我們艋舺學園的這樣的特性，我們希望我們有一些高知識分子，含金量較高的，提供不同的一些學習面向。」
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| 圖／TVBS |
以社區與學校共創共好目標，成為萬華文化再造的一部分，隨著房價外加任期壓力越來越大，不管是柯文哲喊出的8年5萬戶社宅，還是蔡政府8年20萬戶目標，都在不同模式中，嘗試更多可能。
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| 茹曦酒店在防疫期間斥資逾5億元，改裝王朝酒店房間、優化宴會廳等空間。黃淑惠攝 |
環亞飯店的台北王朝大酒店將更名再出發，全新現代風格酒店「ILLUME茹曦酒店」即時將在8月18日正式成立，ILLUME茹曦酒店總經理孫至堅表示，要帶給旅人「茹沐晨曦點亮旅人的心開創台灣旅宿新氣象」。
前身為環亞飯店在改名為台北王朝酒店後，已屹立南京東路商圈台北近40年，今年將更名再出發，進行大廳等空間優化已經斥資近5億元，孫至堅也表示，上任後首要任務積極活化空間，引進更多廠商活絡敦北小巨蛋商圈，吸引更多人潮，除了飯店大廳更新，相關的設施也做一些調整，也會陸續將一樓的閒置場域出租給商戶等，進一步活絡商圈；其中300間房間將轉租物業公司發展社宅、力拚營收極大化。
飯店業近年遭逢疫情干擾營運，王朝酒店原有700多間客房，為全台客房數第三多飯店，僅次於台北君悅酒店850間與台北凱達飯店750間，茹曦酒店在防疫期間斥資逾5億元，改裝王朝酒店房間、優化宴會廳等空間，8月18日王朝大酒店將更名自創品牌「ILLUME茹曦酒店」重新開幕。
孫至堅進一步指出，希望爭取更多國旅親子客群入住，酒店內特別為了親子旅遊，全新設置戶外兒童賽車場、兒童遊戲室、手作DIY教室，兒童攀岩區，還有全新的健身房，全新改裝在出擊後，希望在解封後住房率能回升到55%以上，平均房價約3200元。
考量到房間數量體太大，孫至堅表示，已保留408間客房，館內A區的300間則出租給兆基物業，和內政部合作社會住宅包租代管計畫，成為全台飯店空間活化成社會住宅的最大量體，推估一年可以創造超過5000萬元的業外收入。
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| 全新現代風格酒店「ILLUME茹曦酒店」即時將在8月18日正式成立。黃淑惠攝 |
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| ILLUME茹曦酒店總經理孫至堅表示，全新品牌要帶給旅人「茹沐晨曦點亮旅人的心、開創台灣旅宿新氣象」。黃淑惠攝 |
派屈克沈的旅館園地 