*筆者：一般所謂旅館酒店的住宿是指業者出售其每晚使用權而非所有權，意即住客無法長久獨佔某個客房(就算是長期租約也是有到期的一天)。至於「分時渡假(Timeshare)」的概念，按維基百科的說明如下：

分時渡假(Timeshare)是指一個人在每年的特定時期對某個度假資產所擁有的使用權。它是一種度假資產的形式。它的產生基於市場供求的兩個矛盾：

• 一方面，大多數度假旅遊的需求者都沒有足夠的實力在度假地購買一份屬於個人的資產。比如在某個度假聖地擁有一套別墅。

• 另一方面，擁有個人度假資產的業主，又常常不得不將該資產處於長期閒置的狀態。

因此商人創造了分時度假的概念。讓顧客可以分享某個度假資產的不同時段。這種分享可以是每年1周(1/52 share)，或者是兩年1周(1/104 share)，甚至是每年13周(1/4 share)。某些分時度假產品則以一種信託投資產品的形式銷售。比如，將多個度假勝地的資產，分散成小規模的所有權，銷售給固定資產的投資人。

於是，售後代管成為另一種發揮酒店客房效益的方式，但並不是所有旅館酒店的物件都適合這種經營方式，而且也要視當地的法規而定(合法與否以及消費者權益是否獲得保障)。分時渡假的經營方式在歐美地區相當普遍，最著名的是Resort Condominiums International (RCI)，其經營業務是替會員安排渡假酒店時段的交換服務，但本身並不擁有任何一間渡假酒店(台灣目前適用的據點有屏東小墾丁渡假村及台南永安高爾夫鄉村渡假俱樂部)，而一些國際連鎖酒店集團如萬豪酒店集團、希爾頓酒店集團本身也都有相關的物業產品。

下方所分享的文章是以頂級奢華渡假酒店著稱的悅榕莊為個案說明，或許有值得我們借鏡、參考之處。

一年可住60天，其餘天數悅榕幫你出租賺錢

旅館業賣起頂級villa轉型度假村二房東

2016/09/21  商業週刊第1506期 撰文者：蔡靚萱

一早起來，打開客廳面對花園的大門，撲通一聲跳下專屬的私人泳池，在蟲鳴鳥叫聲中，享受南國的晨光。這是許多人到東南亞海濱villa的度假經驗。但，如果直接在度假勝地買棟房子，會不會太瘋狂？事實上，頂級度假村與飯店集團正積極轉進房地產市場，解決陸客成長不如預期的問題。

陸俄旅客減少，轉攻退休族

陸客不來，逼得部分台灣觀光業者上街頭遊行。面對類似的問題，總部位於新加坡、在亞太地區經營奢華度假村的悅榕集團（Banyan Tree Group），找到另一種出路。

過去兩年來，悅榕面臨兩大主力客群「掉漆」壓力。受到油價下滑、歐美經濟制裁影響，俄羅斯富豪消費力大不如前，俄籍旅客營收掉了四分之一；另一方面，受到中國經濟成長率下滑、打奢政策影響，來自中國旅客的營收，從原本的年成長率兩位數，修正為去年實績的三％。算一算，悅榕去年自營旅館的住房營收下滑四％，還好房地產收入大增一九一％，維持全年營收正成長一三％。

悅榕的房地產銷售主力，正是自身經營的奢華villa。舉例而言，普吉島悅榕庄相當於總統套房的單房雙泳池湖景別墅，占地一百五十坪，平均單價星幣三百萬元（約合新台幣七千萬元）。購屋者每年可入住六十天，剩下的天數由悅榕出租，屋主可分得三成住房獲利。換句話說，賣的是投資機會與度假用的第二個家。

這麼做真的有市場嗎？普吉島悅榕庄地區總監蓋倫（Ludovic Gallerne）說，買家來自美國、波蘭、香港。截至去年底為止，二十二棟單房雙泳池別墅，已經賣到只剩下五棟，更不用說四棟最頂級豪華別墅，已經秒殺。

其實，不只有富豪埋單，整體度假屋市場正蓬勃起飛。根據NAR（美國房地產經紀人協會）統計，過去兩年，美國本土的度假屋銷售量，分別達約一百一十三萬戶與九十二萬戶，紀錄分居史上冠、亞軍，銷售量遠遠超過三年前的七十萬戶。

「度假屋熱賣的主要原因之一，就是人口結構，嬰兒潮世代已紛紛退休或接近退休年齡，」NAR首席經濟學家勞倫斯．雲（Lawrence Yun）分析，這些退休族有錢有閒，除了休假日多，也希望藉由度假屋款待家族成員，創造三代、四代同堂的美麗回憶，讓度假屋需求逐步增加，去年全年占了全美房屋銷售的一六％。

收租穩定，7％屋主純投資

原因之二，則是負利率造成投資報酬率縮減，度假屋也成了將投資組合多元化的一個選項。NAR調查發現，三三％屋主購入度假屋的動機是自用，但竟有七％的人沒有自用的度假需求，只因看好度假屋價格上升，並且有穩定租金收入，而買來投資。

網路度假租房網站HomeAway創辦人兼執行長沙普斯（Brian Sharples）分析，由於全球的旅遊風氣越來越興盛，加上網路平台出租手續簡便，出租度假用房屋已經變得越來越熱門。在今年六月底，HomeAway發布的自家網站屋主調查中，甚至有八％的屋主還沒買自用宅，就先買了出租用的度假屋；一些無法單獨負擔買房的人，則與親友集資團購，共同買度假屋，在HomeAway調查之中，就有二九％的房屋是共同持有。

日租套房熱，推酒店式公寓

的確，由於如HomeAway、Airbnb等網路租房平台，大幅簡化了將房屋短期出租的流程手續，人人都能當起國際旅客的房東，新增第二份收入。但這麼一來，則大大瓜分了傳統飯店以及度假村的客源。

有趣的是，面對這樣的變局，悅榕的反應是，提供迎合年輕族群喜好的平價、附帶廚房的酒店式公寓，以吸引Airbnb一族。同時，這個物件同樣也是採用售後出租的方式，銷售給投資人。瞄準想要涉足度假屋出租市場的中產階級，新台幣五百萬元，就能買到基礎的單臥房型。

事實上，光是在泰國觀光勝地普吉島、芭達雅，包括結盟洲際飯店集團（IHG）的MontAzure、泰國第三大地產開發商Sansiri、Best Western飯店集團，都看準投資商機，推出類似保證出租的豪華度假屋銷售方案。

只是，除了歐美買家，光從各家開發商的網站皆提供詳盡的中文版本，大陸微博網站滿滿的海外度假酒店式公寓介紹，顯然，高居加拿大、美國等國房地產最大海外買家的中國投資客，依然是各國地產商積極爭取對象。

而悅榕集團近兩年來因應陸客觀光大幅減少，採取反守為攻的戰略，或許正好給台灣的旅遊業者描繪出一些可能性，如果陸客減少來台灣的頻率將會成為常態，如何找出路，將會成為經營戰略中，最重要的一件事。

小檔案_悅榕集團(Banyan Tree Holdings)

成立時間：1994年
董事長：何光平(Ho Kwon Ping)
主要業務：在27國經營37間度假村、飯店
成績單：2015年營收約新台幣86億元；房地產銷售插旗泰國、印尼、中國麗江、澳洲