的李方酒店管理集團，似乎也仍難擋飯店拋售潮來襲。

李方酒店管理集團總裁─李銘松 (陳弘岱 攝影)

自二○一七年開始出現的飯店拋售潮愈演愈烈，根據網路房屋比價平台屋比統計，至今年三月中旬，全台共有一五○家旅館、飯店、商旅上網求售，待售總金額達八○五億元，較去年同期的一○四家大幅增加四十六家，顯示出目前全台旅館賣壓沉重。

對此，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，過去台灣觀光業瘋陸客商機，許多景點周邊因應「陸客」的旅館、飯店、商旅及民宿等如雨後春筍般出現。根據交通部最新資料就顯示，今年一月台灣旅館、民宿家數一三二六七家、房間數約二十四萬間，都創下歷史新高，市場各業者間競爭相當激烈。

市況冷！ 旅館住用率剩六成

陳傑鳴指出， 目前在旅館供給持續攀升的狀況下，需求卻跟不上，今年一月，國內旅館住用率（實際住用客房累計數與可供出租客房累計數之比率）平均只剩六成上下，卻是近年來新低。

而且，觀察市場可發現，近年很多看好陸客商機，而大舉投資或買地開發的旅館業者，因主要目標客群「陸客」來台人次連年劇減，一八年只剩下二六九萬人次，比一五年高點的四一八萬人次，大減了三六％，也導致目前很多專營陸客團的旅館，都因設備管理品質較差，無發吸引高端客群，面臨經營困境，只好上網求售，造成市場旅館賣壓持續攀升。

相較於今年第一季新飯店仍持續開幕，飯店拋售潮的現象，似乎反映出國內旅館市場競爭日熾，已出現汰弱留強的轉型階段，不具特色或未與國際連鎖酒店合作的品牌，將面臨邊緣化的危機。

商仲圈近日傳出，在這波飯店轉型中，最引人矚目的是，過去十年積極在台展店的李方酒店管理集團，枱面下也悄悄在調節飯店資產，待售金額約五十億元。

熟悉李方酒店管理集團總裁李銘松的商仲業者證實，「李總裁大約一年前就開始出售飯店。」去年初，已將「皇家季節酒店」南西館以十六億元換手給兒子李奇璋持有，此外，中港館也開價十二億元找尋買家。

商仲業者計算，李銘松身價超過一五○億元，其中，台中與高雄英迪格飯店合計就價值一百億元，依市價估算，目前待售物件大約五十億元；但由於不少物件是趁房地產低檔買進，若現在獲利了結，應還有二、三成以上的利潤。

近十八年在房地產市場屢屢告捷的李銘松，近年也為攻讀旅館管理的愛子李奇璋陸續自創「皇家季節酒店」、「頭等艙」、「太空艙」等飯店品牌，但最知名的，還是與國際連鎖品牌合作的「台中李方艾美酒店」與「高雄中央公園英迪格酒店」。

其中，李方酒店管理集團一三年出手買下台中火車站前的原金沙百貨大樓，並邀請國際知名的艾美酒店（Le Meridien）合作，預計斥資八十億元打造為台中李方艾美酒店，大手筆規畫二百多間客房，企圖成為台中市中區的新地標。

但原本預定一七年營運的時程一延再延，主要是一六年施工期間遇到颱風影響，巨型鷹架倒塌，導致路人受傷的嚴重公安意外；據聞，光是這項公安問題就停工一年，營造費用也超過預算不斷追加。據了解，這也是讓李銘松決心處分小型飯店資產，將火力集中在台中艾美酒店的原因。

▲ 過去十年積極拓展旅館版圖的李銘松，近年轉型調節資產，皇家季節酒店台北南西館去年也以16億元轉手。(圖片攝影/陳弘岱)

新需求！旅館改裝商辦升溫

然而，由於台灣觀光市場景氣尚未大幅回溫，目前旅館欲成交並不容易。商仲業者透露，全台待售飯店物件主要有兩大類別，一是規模小的商務旅館，因房間數不具規模經濟，價格不具競爭力，住房率始終難以提升；第二類是非國際連鎖飯店品牌，缺乏知名度與特色，營運辛苦，因而想淡出經營；但目前飯店業呈現供給大、需求少的狀況，除非價格漂亮，投資人不太會出手。

另一方面，世邦魏理仕台灣區董事總經理朱幸兒表示，隨著近期北台灣商辦租賃市場需求大爆發，五、六年前曾掀起一波將閒置商辦改裝為旅館的風潮；如今卻改弦易轍，近期反而是有投資人在詢問，是否有經營不善的旅館可收購改裝為商辦，想趁這一波商辦熱搶攻租賃市場；但飯店房間重新打掉也要不少費用，因此不動產售價必須夠低，才會吸引投資人出手。

對於積極脫手旅館資產、活化現金的動作，李銘松透過友人回應，未來將集中火力長期經營兩家五星級飯店——台中李方艾美酒店、高雄英迪格酒店，目前手頭上包括皇家季節酒店、頭等艙飯店、太空艙旅舍扣除租賃的物業，其餘六家自有資產，只要有好價錢就會處分。

策略行銷／英迪格酒店總經理楊建偉  從總機到總座  融入城市文化  創意行銷
2019-04-14  22:54  經濟日報  林政鋒

高雄英迪格酒店總經理楊建偉，為港都觀光旅館業注入國際元素。 記者林政鋒╱攝影、網路照片

全心投入工作、關懷員工，高雄英迪格酒店總經理楊建偉，不僅為自己寫下從總機到總經理的成功傳奇，在高雄飯店業紅海競爭中，英迪格更創下快速獲利的佳績，平均住房率站穩七成以上，成為港都五星級觀光飯店耀眼的新星。

創新服務爭取認同

1971年在英國出生的楊建偉，雙親分別是新加坡及馬來西亞人，大學在夏威夷讀飯店管理，擔任過最基層的服務生、總機人員，之後於香港文華東方、洲際飯店集團工作，2015年奉派到高雄籌備英迪格酒店，2016年開幕，成為高雄市區第一間國際連鎖品牌的飯店。

高雄市國際觀光旅館公會幹部說，港都飯店長期存在削價競爭問題，為爭取客戶殺到流血見骨，五星級飯店平均房價只有2,000元至3,000元，英迪格初來乍到，房價訂在4,000元至5,000元，比市價高出很多，「業界都在看會有什麼結局」。

沒料到英迪格以精緻時尚的風格，深度融入城市文化，搭配由下到上自發性的服務體驗，房客滿意度高，口碑快速流傳，對價格的敏感度相對降低，英迪格成功突破高雄五星級房價天花板，在市場獨樹一格。

楊建偉表示，IHG洲際集團是全球飯店業巨擘，對籌備新飯店很有經驗，加上集團會員數上億人，形成有力後盾。

另一個重點，在於英迪格的飯店服務與眾不同，一般飯店的標準作業流程SOP通常都一大本，但英迪格「只有薄薄的幾頁」，強調要因應不同環境的變化，用創意與創新提供不一樣的服務，尤其融入在地文化更顯重要。

以高雄英迪格為例，楊建偉經常召開員工大會，最基層的洗碗工到房務打掃等人員都可在會議上暢所欲言，並鼓勵同仁發揮創意提報好點子，「因為他們最了解問題所在，也最懂客戶的實際需求」，成功為高雄英迪格的餐飲菜色中加入了「三杯雞」、「沙鍋魚頭」等在地料理，甚至可向房客介紹新崛江知名的「刀療」行程等等，各項融入城市生活的點子不一而足，讓英迪格變成一間「會說高雄故事的飯店」，房客住一晚都覺得收`英俊穫滿滿，進而有不虛此行的感受，滿意度與口碑自然廣為流傳。

楊建偉說，2016年12月開幕時，高雄觀光旅館業的景氣有往下的趨勢，幸好員工們集體努力，在市場低迷的情況下，英迪格做得滿成功的，並很快在2017年創造獲利，後續營收持續增加，2018年下半年的成長幅度更明顯，平均住房率高達七成以上，最重要就是客戶認同感大增。

墊高社群媒體聲量

楊建偉表示，高雄觀光產業蓬勃發展，預計今年底高達700間客房的萬豪酒店將開幕，「新的飯店進來，對市場會有正面的刺激」，除了飯店競爭者參與外，期待有更多跨國企業品牌到高雄來，可以增加國際能見度，對城市有很大的好處。

楊建偉說，他最重視員工教育訓練，高雄的環境與人都比較溫暖，有很濃厚的人情味，令人感到舒服，英迪格的員工也樂於接受訓練，公司給較好的薪水，相對工作責任多一點，員工開心、客人就會跟著開心。

「我可以幫他們把工作做得更好」楊建偉說，同時分享客人滿意度、營收成長等具體數據，讓員工知道每個人的努力都與飯店息息相關，大家更融合在一起。

另方面，高雄英迪格品牌行銷做得很好，可分享給洲際酒店在台灣的其他品牌，網路社群媒體上的聲量不斷墊高，曝光效果對行銷有高度加分。

為了全力投入工作，楊建偉讓太太與二名就學中的小孩一起搬到高雄，有信心讓高雄英迪格更上層樓。

他的管理風格也與眾不同，傳統領導者會要求員工做這個、做那個，楊建偉則希望員工自己發想，遇到的問題要如何解決，找出辦法後再來討論，讓同仁從中增加思考學習的機會，這些都是在累積資產，不斷為飯店厚植實力。